Una de las leyes universales de la economía es la de la oferta y la demanda. Si hay más oferta que demanda los precios tienden a bajar y viceversa. Y el mercado de la vivienda no es una excepción, aunque sí tiene una característica especial: como es un mercado que va por zonas y el terreno es limitado, hay veces que ante una demanda descomunal no hay suficiente oferta. Es por eso que hay zonas tensionadas de precio, sobre todo en determinadas zonas de grandes ciudades.
Sin embargo existe la posibilidad de multiplicar el limitado suelo de una zona tensionada y consiste en construir viviendas en altura, en mucha altura. Pero cuando se proponen este tipo de proyectos empieza a haber contestación. En el fondo hay una guerra soterrada.
Los insiders
Por un lado tenemos a los insiders, aquellos que ya tienen una vivienda en la zona. Para ellos cualquier cosa que implique que haya más viviendas en la zona es algo negativo para sus intereses: por un lado serán más personas disfrutando de los mismos servicios, por lo que las calles estarán más abarrotados y habrá más gente en comercios, usando las bibliotecas o los colegios.
Además, esta creación de viviendas hará que los precios tiendan a la baja, lo cual no es de interés para alguien que tenga una vivienda en la zona. Puede que no lo digan abiertamente cuando intentan influir en contra de un proyecto, pero este es un factor importante.
Y por último está el coste de la oportunidad. Si los insiders logran que no se construya un edificio y en su lugar algo agradable, como un parque, la calidad de vida de estos aumentará. Lograr parar el desarrollo urbanístico es, por tanto, un cúmulo de ventajas para estos insiders.
Los outsiders
Por otro lado están los outsiders. Ellos sí están interesados en que se hagan más viviendas en la zona. Pero tienen poca influencia. Por un lado, no viven allí así que no participan en los foros locales, no tienen un vínculo para asociarse (como por ejemplo sí que tienen los insiders, asociaciones de barrio) e incluso a veces no votan allí.
Además su interés en que se construya vivienda es algo difuso. Sí, es cierto que quieren más vivienda en el barrio pero si no la hay pueden buscar en otro sitio. Realmente no hay algo que les una tan fuertemente al barrio en cuestión como para implicarse en que salga un proyecto de vivienda en altura.
Por tanto tenemos a insiders con intereses muy claros y con fuerza y por otro los outsiders cuyos intereses son menos fuertes. Y, por supuesto, suelen ganar los insiders. Y la vivienda sube de precio porque sigue habiendo más demanda que oferta.
El caso de la Ermita del Santo, en Madrid
Esto puede parecer un caso teórico, pero es una realidad de la que se ven múltiples ejemplos. El último, el que me ha inspirado este artículo, es el de la construcción de 600 viviendas en la Ermita del Santo, un antiguo centro comercial de Madrid.
El proyecto implica la demolición de un centro comercial y la construcción de torres de hasta 28 pisos de altura, una buena idea para rebajar la tensión de precios en la zona. De hecho habrá también viviendas de protección.
Sin embargo los vecinos y la oposición municipal se oponen al proyecto por considerarlo un "pelotazo" urbanístico y que se destruyen zonas verdes. Y no es más que un capítulo más en la guerra entre insiders y outsiders. Es cierto que en esta ocasión los outsiders tienen las de ganar porque una recalificación suele implicar mucho dinero.
Lo curioso es que los mismos que se oponen al proyecto (oposición municipal) luego predican en contra de los precios de la vivienda en Madrid. Esta es una solución: construir en altura. Sin embargo parecen querer la tortilla sin romper los huevos: casi todo en esta vida tiene pros y contras, y no se puede lograr una cosa sin obtener la otra. Yo también estoy a favor del bien y en contra del mal, todo el mundo quiere viviendas bajas, baratas, con parques y barrios bien dotados de servicios, pero en Madrid hay mucha demanda de vivienda y hacen falta más. Las soluciones mágicas no existen.